ТСЖ создание: Как создать ТСЖ? Преимущества и Недостатки создания ТСЖ и выбор УК

ТСЖ создание: Как создать ТСЖ? Преимущества и Недостатки создания ТСЖ и выбор УК

     На первом этапе предлагается отобрать для проведения собраний собственников помещений по выбору способа управления те объекты жилищного фонда на территории районов, в которых доля приватизированного жилья и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, превышает 50%.
В дальнейшем целесообразно провести оценку целесообразности создания объединений собственников жилья по территориальному принципу (в кварталах, где доля объектов, находящихся в управлении объединений собственников жилья превышает 2/3).
Объекты жилищного фонда, с преобладанием государственной собственности, до создания объединений собственников жилья находятся в управлении уполномоченной государством управляющей организации и могут быть рассмотрены в качестве основы для формирования ЛОТов для передачи жилищного фонда в управление на конкурсной основе. При наличии в таких домах домовых комитетов или инициативных групп граждан по созданию ТСЖ целесообразно проведение общего собрания по выбору формы управления и в таких многоквартирных домах.
Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых). Общее собрание, созыв которого осуществляется без предварительной подготовки обречено на неудачу. Для того, чтобы общее собрание домовладельцев состоялось и было легитимным, необходимо создать инициативную группу по подготовке собрания.
Для выявления инициативных граждан, которые впоследствии и составят основу инициативной группы, целесообразно первоначально созвать пробное общее собрание, вывесив соответствующие объявления на входных дверях подъездов или в кабинах лифтов. Объявления целесообразно развесить не менее, чем за 10 дней до даты проведения собрания и в течение всего периода подготовки собрания следить за их сохранностью. В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
Каждый собственник помещения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, установленной в соответствии с положениями ЖК РФ.

К началу собрания целесообразно подготовить список квартир и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, по возможности с указанием данных о собственниках помещений и общей площади помещений, а также их доли в общей полезной площади многоквартирного дома. Также должна быть определена общая площадь помещений, находящихся в собственности муниципального образования — город Екатеринбург и его доля в общей полезной площади многоквартирного дома. Данная информация имеется в органах регистрационного учета, а также в органах регистрации прав на недвижимость. Для участия в голосовании собственников помещений целесообразно иметь несколько экземпляров списка: один для регистрации собственников помещений, принявших участие в общем собрании и по одному списку для голосования по вопросам, выносимым на общее собрание. В списках, предназначенных для голосования целесообразно иметь дополнительно три графы (для голосования `За`, `Против` или `Воздержавшихся`.
Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.
Лист регистрации участников общего собрания и листы голосования по вопросам, выносимым на собрание по окончанию собрания должны подшиваться к протоколу собрания и составлять с ним единое целое.
Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений дома.
Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.
Первое собрание ведет инициатор собрания.
На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ.

Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании. Если первое собрание оказалось нелегитимным (в собрании приняло участие менее 50% собственников, с учетом их доли в общей полезной площади дома), целесообразно создать инициативную группу по подготовке следующего собрания собственников помещений из числа инициативных участников первого общего собрания. Для облегчения работы целесообразно, в зависимости от типа дома и количества помещений в нем, в состав инициативной группы включать 1-3 представителей от каждого подъезда.
Инициативная группа назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.
При подготовке к очередному общему собранию членам инициативной группы целесообразно провести выборочный обход приватизированных квартир для выяснения позиции собственников помещений и их возможности принять участие в общем собрании. Если собственник квартиры выражает готовность принять участие в собрании целесообразно оставить ему письменное напоминание о дате собрания и дать расписаться в соответствующей графе листа оповещения собственников помещений о созыве общего собрания домовладельцев. Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений дома может быть также направлено собственникам заказным письмом.
Если собственник квартиры по каким-либо причинам не имеет возможности принять участие в общем собрании домовладельцев, но при этом высказывается за создание ТСЖ, он может выдать члену инициативной группы, своему соседу или любому другому физическому лицу доверенность, составленную в простой письменной форме, с обязательным указанием Фамилии Имени и отчества собственника квартиры, общей площади квартиры, номера и даты выдачи свидетельства о праве собственности на квартиру. Члены семьи собственника, не являющиеся участниками долевой собственности, могут принять участие в собрании также только при предъявлении соответствующей доверенности.
При проведении очередного общего собрания лица, имеющие доверенности на право голосования, голосуют от имени собственников, выдавших доверенности.
В соответствии со ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено в форме заочного голосования. Такой вариант голосования может быть применен для большого многоквартирного дома, когда не представляется возможным собрать большинство собственников одновременно в одном помещении, а также в случаях, когда в ходе проведения общего собрания выработаны решения, но для вступления их в законную силу не хватило кворума.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками `за`, `против` или `воздержался`.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает 2-3 нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган по месту нахождения товарищества. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ должны быть отражены в протоколе общего собрания.
Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в городе Сочи осуществляется в соответствующих районных инспекциях федеральной налоговой службы по городу Сочи.
При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить: заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение № 1) к Постановлению Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. № 439 (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26 февраля 2004 г. № 110);
решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию);
2 экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);
квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2000 рублей необходимо перечислить в соответствующую районную инспекцию федеральной налоговой службы по городу Сочи).
В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.
Члены семьи собственника помещения в многоквартирном доме, не являющиеся собственниками могут представлять интересы собственника на общем собрании домовладельцев или интересы члена ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ при наличии соответствующей доверенности на право участия в собрании и голосования.
После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в банке и предоставить данные о создании товарищества прежнему балансодержателю дома (Жилищному агентству). Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей МУП г.Сочи `Ремонтно-эксплуатационной организации`, управляющей компании и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый учет ТСЖ по акту приемки-передачи (типовая межведомственная форма N ОС-1а) с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 от 27.09.2003.
Передача многоквартирного дома на баланс уполномоченной собственниками управляющей организации не ведет к изменению прав собственности на жилые и нежилые помещения.
После приема дома в управление товарищества необходимо направить соответствующие письменные уведомления в управление жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства администрации города Сочи, районную администрацию, комитет по управлению имуществом администрации города Сочи.
С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.

Документы, обязательные для ТСЖ

Устав ТСЖ;
Свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;
Свидетельство о постановке на налоговый учет в налоговом органе;
Правоустанавливающий документ о землепользовании;
Извещение страхователю во внебюджетных фондах, пенсионный фонд, фонд социального страхования;
Письмо Госкомстата о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;
Печать, угловой штамп;
Паспорт домовладения, технический паспорт дома;
Паспорта на лифты (При их наличии);
Чековая книжка;
Протоколы общих собраний членов ТСЖ;
Протоколы заседаний Правления ТСЖ;
Техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);
Договоры на техническое и санитарное обслуживание дома, предоставление коммунальных и других услуг;
Список членов ТСЖ;
Переписка ТСЖ, входящая и исходящая;
Финансово-бухгалтерские документы.

Автор: Малиновская Екатерина

Подборка материалов о преимуществах и недостатках ТСЖ и УК

Дом с ТСЖ Дом с УК
Все платежи могут поступать на расчетный счет дома и распределяются по решению членов ЖСК (ТСЖ). Все платежи поступают через ЕРЦ и распределяются на выполнение работ и оказание работ по усмотрению УК
ТСЖ и его органы управления выбирают и формируют сами жильцы Управляющая организация назначается без учета мнения жильцов или по их выбору
Очередность и объемы работ по содержанию дома устанавливают жители дома, правление Очередность и объем работ по содержанию дома, а так же стоимость работ, определяется управляющей компанией без выбора наиболее дешевого, но качественного варианта
Расходование средств контролирует правление, ревизионная комиссия, созданная из членов ТСЖ Проконтролировать расходование средств на содержание конкретного дома практически невозможно
Члены ТСЖ берегут свое имущество, сознавая, что дом содержится и ремонтируется за их счет Жители не заинтересованы поддерживать чистоту и порядок, так как это не влияет на объем услуг и качество обслуживания.
ТСЖ может самостоятельно заключать сделки в интересах дома и жильцов. Жильцы дома, в частности, инициативная группа, не могут заключать сделки от имени дома и жильцов, а вынуждены все делать через УК, которая может саботировать решения


Преимущества ТСЖ:

+ Обыкновенному человеку очень сложно проследить, куда уходит его плата. В ТСЖ с этим не будет особенных проблем — жильцы сами определяют смету доходов и расходов на год, в том числе и на ремонт общего имущества, и затраты на капитальный ремонт. Собственники жилья могут на общем собрании решить, что им требуется видеокамера у входа, охранник и прочие условия для комфортной жизни, – и установить все это общими силами. Если суммы расходов не утверждены, то применяются городские ставки на содержание жилья./p>

+ Исходя из Жилищного кодекса нежилые помещения — подвалы, чердаки, общие помещения — находятся в долевой собственность жильцов. Можно их использовать на благо жителей – к примеру, организовать небольшой клуб для детей. В этом случае никому не надо платить арендную плату. А можно сдать помещение парикмахерской, и эти деньги направить на благоустройство территории. Можно сдать в аренду общее имущество (помещения)  и направить деньги либо на обустройство дома и двора, либо уменьшить платежи собственников. Управляющие компании зачастую неэффективно используют общедолевую собственность собственников (не используют, сдают по низким ценам) либо используют исключительно на пользу себе (сами пользуются — без платы собственникам, сдают в пользование иным лицам с присвоением этих доходов себе).

+ Правление ТСЖ само выбирает себе персонал – дворников, электриков, сантехников и т. д., и постоянно контролирует их работу.

+Недобросовестных работников проще уволить и нанять новых.

+Если в платежке что-то непонятно, не стоит долго стоять в очередях в расчетных центрах, искать где находится УК, можно зайти в офис ТСЖ, и вам все пояснят конкретно по строчкам.

+Оплату можно производить непосредственно в ТСЖ, а не стоять в очередях в ЕРЦ.

Преимущества управляющей компании

+ В управляющую компанию в основном входит система бывших ЖЭКов, где сохранилась техническая база для работы и кадры, отработанная система обслуживания.

+ Проблемы с организациями, подающими тепло, воду или занимающимися вывозом мусора, легче решаются, потому что «имеются наработанные связи»

Еще подборка:

О преимуществах и недостатках ТСЖ

У ТСЖ есть как недостатки, так и свои достоинства – поговорим о них подробнее. Итак:

(+) Возможность влиять на решение вопросов

К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.

(+) Порядок и чистота вашего дома

Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.

(+) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ

В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т. д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов, а также направить на уменьшение платежей собственников.

Теперь о минусах:

(-) Мнение большинства важнее

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.

(-) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан

Представьте: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело – собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое – жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.

Подводим итоги:

При ТСЖ собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления (нанятый управляющий) заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома. Если бюджет не утверждается в ТСЖ, то применяются городские ставки платежей